题主提出的所谓“未上市企业的市值评估”应该指的是“未上市企业股权整体价值评估”，关于此问题要仔细回答，十篇博士论文都不够，以下进行简要介绍。
1、最流行、最直观、最为人熟知的，也是投行、PE、VC人士常拿出忽悠的，也是被滥用得最广泛的就是@田牧着重提到的相对估价法（也就是基于市场途径的评估方法，又称为市场法、市场比较法等，其实本人更倾向于称之为基于市场途径的评估方法，毕竟将市场价值主要归因为一个因素是不太合理的，目前计量经济学、计算机技术的发展，很多新的方法也可以归为此类，例如支持向量机方法、神经网络、回归分析、因子分析、模糊贴近度等技术，这些方法的原理都是通过将可比上市公司与待评估公司进行对比，寻找最为可比的上市公司，总结影响估值的因素）。其原理是找到一个决定待评估企业的股权价值（或者公司价值）最为关键的因素（例如净利润、销售收入、净资产、EBITDA等），通过分析与待评估上市公司在业务、规模、风险相似的上市公司的股权价值（或者公司价值）与该因素的关系，得到相应的估值乘数（例如市盈率（p/e）、市净率（p/b)、市销率（p/s）、EV/EBITDA)。通过得到相应的估值乘数乘以相应的因素即可得到待评估企业的股权价值（或者公司价值）。
@田牧尤其推崇EV/EBITDA乘数，其实该乘数也不是那么神，要根据评估的企业所经营的业务及所处的行业具体分析，一般而言重资产的行业例如钢铁、公共事业、银行等企业适合用市净率，处于成熟期的、具有稳定现金流的企业适合用EV/EBITDA、市盈率等，成长型企业比较适合使用PEG乘数及PERG乘数，属于初创期未盈利的、或者带有明显行业特征的一些企业就要特别分析了，例如APP类的用活跃用户（用户规模）、网站用点击量等。
使用以上乘数进行估值时需要注意的点非常多，尤其要注意一点就是乘数的分母及分子应该保持一致性，是属于公司估值乘数还是股权估值乘数需要分清楚。例如EV/EBITDA是一个公司估值乘数，评估结果为公司的整体价值，要得到题主所说的“市值”需要减去有息负债的价值，EBITDA体现的是公司全部所有者（包括股权所有者和债权所有者）的回报，因此有些分析师使用P/EBITDA乘数进行估值是不合适的。
2、第二种是应用的比较广泛，也最受质疑的是收益途径的估值方法（市场上一般都称为收益法，实际并不全面，随着各种新技术及新理论的陆续出现，比较准确的说法应该是基于收益途径的估值方法，例如EVA估值方法、剩余收益估值方法等等）。其原理就是将该企业未来年度取得收益折现到目前的价值加总。与相对估价法一样，收益法也分为股权现金流估值及公司现金流估值（或称为自由现金流估值），由于公司现金流估值时体现了公司的整体获利能力，可以避免资本结构不同、债务融资成本差异对公司估值的影响，同时可以按照公司的目标资本结构估值，可以分析公司的最优资本结构，所以目前大部分评估股权价值的评估师一般采用自由现金流估值模型估值出公司价值之后，减去公司的有息债务价值得到公司的股权价值。
使用自由现金流模型进行估值主要分为三步：
第一步，预计未来年度的公司现金流。此处一般会根据企业未来发展实际进行分析。技术上一般以历史数据为基础再加上管理层预测为辅助，可以采用概率分布、蒙特卡洛模拟、回归分析等等各种计算机技术及统计方法。
第二步，根据公司的现有资本结构、行业特性、宏观形势等等，合理预计折现率。自由现金流模型采用的是公司的综合资本成本（WACC），需要分别估计债务资本成本和股权资本成本。由于WACC=D*（1-T)/(D+E)*债务成本+E/(D+E)*股权融资成本，D、E均表示的市场价值，一般在计算时先以账面价值代入计算WACC，然后采用迭代法得到真实的WACC。股权资本折现率的取得办法一般为风险加总法和资本资产定价模型。
第三步，根据模型估算出公司价值（使用迭代法最后收敛到正确的公司价值和综合资本成本），估计有息债务的市场价值，公司价值减去有息债务的价值。目前国内主流的评估师一般认为有息债务的账面值即为评估值。
第三种，为国内大部分评估师会使用（比较保守，国有资产评估中尤其常见），在部分企业身上比较适用的方法，即基于资产途径的方法（市场上很多人一般简要称之为成本法，部分称之为资产基础法）。其原理是考虑重新取得该企业的全部资产需要花费的资金为多少。该方法在评估大部分有形资产时比较实用，但是在评估无形资产和商誉时就不可避免的掺合着收益途径和市场途径的估值方法，所以称之为资产基础法是比较合适的。
在资产评估报告中，大家一般会见到两种评估方法，这是《企业价值评估指导意见》建议的，国有资产评估更是有明确规定，必须使用两种方法。所以配合一般为资产基础法+收益法或资产基础法+相对估价法。
第四种，即针对目前的很多高科技公司、孵化期的企业，由于尚未产生利润、甚至可能都未产生稳定的收入，这种情况下除了上面说的采用点击量、活跃用户数等方法进行可比估值外，部分分析师采用期权定价模型对以上公司进行估值。（大部分停留在理论探讨阶段或者作为一种辅助验证手段，摆出来作为结论的比较少。）其原理是将公司的股权视为一个买方期权，买方期权的价值=公司的整体价值-全部债务的价值。由于该方法使用场合比较有限，在此不再赘述。
另外由于是评估的是非上市公司的股权价值估值，采用市场途径估值中，选取的可比公司均为上市公司，计算出股权价值后，需要考虑缺乏流通性折价对股权价值的影响。
通常情况下用同行业同规模已上市公司的multiple来估值(Comparable Companies). 有时也会用市场上同行业并购估值的multiple来估值(Comparable Transactions).因为并购出价受多种外部市场因素影响大，因此一般是用comp com估值的。
一般行业估值用的是EBITDA的multiple。用EBITDA的好处是公司资本结构和增长模型（有机/无机）对EBITDA影响小。选取业务重合规模接近的上市公司，看他们的multiple，根据未上市公司的风险打个折。不同行业的multiple会很不一样。比如医疗行业的EBITDA multiple常常到10x, consumer staples大概就只有8x, 电信业大概只有5x.
对金融企业，因为金融企业的主要盈利模式为duration mismatch,就是短借长贷，所以利润率跟风险往往成正比，看利润估值也就失去意义了。对他们一般用P/B multiple, 看他们（有型）净资产大小估值。这个multiple通常是不太到1。
对互联网企业，因为用户数要达到critical mass才能有持续盈利可能，所以企业往往为了扩张长期负利润。这时的估值往往是营收和活跃用户数相结合。
对高科技企业，比如特种医药行业，早期投入大，但是直到产品取得商用许可前都不会有盈利。这是投资是按照milestone来估值的。研究到哪个阶段就估多少。
我个人比较偏向于基础法和市场法，因为收益法是最为备受质疑的，虽说可以忽悠过两三年才会看出问题，但对于我们来说是一个很大的风险博弈。如果咱们对于未来预测真的那么准确，直接炒个股算了。而且很多假设前提和收益预测是过于乐观的。
至于资产基础法，大部分评估人员都懂，甚至部分审计会计同事也懂。不过在准则又说道，在持续经营为前提的企业，资产基础法不是唯一标准（只是大概意思，具体文字忘了，懵....）。而且，用账面总资产的价值只能算是重置了一个资产组合，其中并没有包含搞笑的管理和创新能力，也没有所谓的市场份额（PE和VC很喜欢的），纯粹没有生命力的企业。大部分的自行研发专有技术，学习曲线，平拍，销售网络，团队，管理制度，管理价值等等都没有真实的反映其实际价值（中国资产评估2015年第一期刘大大的文章，只是个人理解的大致意思，详细我也忘了，懵....）
关注知投网公众号
知投送你
京ICP备15019817号-3
